Mehrere Erben, eine Immobilie
Sobald zwei oder mehr Personen eine Immobilie erben, entsteht eine Erbengemeinschaft: jeder hält einen Bruchteil am Ganzen, niemandem gehört ein bestimmtes Zimmer. Das ist die häufigste Blockade in luxemburgischen Erbfällen.
Die Spielregeln
- Niemand ist gefangen
- Niemand kann gezwungen werden, in der Gemeinschaft zu bleiben. Jeder Miterbe kann jederzeit die Teilung verlangen, notfalls gerichtlich.
- Der Verkauf braucht Einstimmigkeit
- Der Verkauf der gemeinschaftlichen Immobilie setzt die Zustimmung aller voraus. Ein einziger zögernder Erbe genügt, um eine Unterschrift zu blockieren.
- Die Lasten werden geteilt
- Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung, Hausgeld: jeder trägt nach seinem Anteil, ob das Haus bewohnt ist oder leer steht.
- Nutzung wird ausgeglichen
- Wer die gemeinschaftliche Immobilie allein bewohnt, schuldet den anderen unter Umständen eine Nutzungsentschädigung. Dieser Punkt erzeugt viel Streit; klären Sie ihn von Anfang an ausdrücklich.
- Erträge stehen allen zu
- Ist die Immobilie vermietet, werden die Mieten nach Abzug der Lasten unter den Miterben verteilt.
Die vier möglichen Auswege
Verkauf an Dritte
Die sauberste Lösung: die Immobilie wird verkauft, der Erlös nach Anteilen verteilt. Voraussetzung ist ein von allen akzeptierter Wert – daher der Nutzen einer unabhängigen Bewertung.
Übernahme der Anteile
Ein Erbe kauft die Anteile der anderen und wird Alleineigentümer. Nötig sind ein Referenzwert, eine Bankfinanzierung und eine notarielle Urkunde. Häufig, wenn ein Kind das Elternhaus behalten möchte.
Geordnetes Fortbestehen
Die Erben bleiben in der Gemeinschaft, schließen aber eine Vereinbarung: wer zahlt was, wer bewohnt, wer verwaltet, für wie lange. Sinnvoll, wenn ein Verkauf verfrüht wäre, etwa bei bestehendem Nießbrauch.
Teilungsversteigerung
Bei dauerhafter Blockade kann das Gericht die Versteigerung anordnen. Letztes Mittel: langsam, teuer, und der erzielte Preis liegt meist unter dem eines freihändigen Verkaufs.
Wenn ein Nießbrauch hinzukommt
Hat sich der überlebende Ehepartner für den Nießbrauch entschieden, behält er Nutzung und Erträge, während die Kinder das bloße Eigentum halten. Ein Verkauf erfordert dann die Zustimmung des Nießbrauchers und der bloßen Eigentümer. Drei Wege bestehen: gemeinsam verkaufen und den Erlös nach dem jeweiligen Wert von Nießbrauch und bloßem Eigentum aufteilen, den Nießbrauch ablösen, oder abwarten.
Unsere Rolle in einer Erbengemeinschaft
- Eine schriftliche Bewertung, die alle Erben gleichzeitig erhalten: niemand verdächtigt mehr den anderen, sich die Zahl zurechtgelegt zu haben.
- Eine klare Berechnung dessen, was jeder nach seinem Anteil erhielte, vor und nach Kosten.
- Ein neutraler Ansprechpartner, wenn das Familiengespräch angespannt ist – auch bei Erben im Ausland.
- Die Abstimmung mit dem Notar, damit der Kaufvertrag exakt die getroffene Einigung abbildet.